La morosità nel pagamento dei canoni di affitto è un fatto tanto frequente che le procedure di sfratto ingolfano i Tribunali italiani e richiedono, proprio per il loro ingente numero, tempi non sempre rapidi. I numerosi problemi che la morosità porta con sé, relativi tanto alla mancanza di un reddito sperato per il proprietario – locatore, quanto (almeno nei casi di morosità incolpevole) allo stato di grave precarietà esistenziale di cui la morosità è solo uno dei sintomi, interessano i più disparati aspetti della vita della comunità. Non ultimo fra i tanti risalta l’aspetto connesso alle conseguenze fiscali della morosità del conduttore.
Il proprietario, cioè, si chiede se e come dichiarare al Fisco l’ammontare dei canoni pattuiti e risultanti dal contratto registrato, ma che non gli sono stati versati dal conduttore.
La legge [1] stabilisce che i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito solo dal momento in cui può considerarsi concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Dalle imposte che siano state pagate con riferimento ai canoni non percepiti (quantificate sulla base del provvedimento del Giudice che convalida lo sfratto), deriva un credito di imposta di eguale importo.
Tale disposizione si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, mentre non può farsene uso per ciò che concerne le locazioni commerciali come ha chiarito la giurisprudenza [2].
Per rendere ancora più chiara la disposizione di legge, l’Agenzia delle Entrate ha precisato [3] che i canoni non pagati non concorrono a formare il reddito del locatore dalla conclusione del procedimento di convalida di sfratto e che per conclusione di questo procedimento si intende:
– la mancata comparizione all’udienza del conduttore moroso;
– la comparizione del conduttore (è irrilevante che comparendo si opponga o meno alla convalida dello sfratto perché anche se dovesse opporsi da quel momento il procedimento di convalida è comunque concluso dato che si apre il diverso giudizio di merito).
Il credito di imposta maturato (pari alle imposte che siano state pagate con riferimento ai canoni non percepiti) potrà essere dichiarato nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla conclusione del procedimento di convalida dello sfratto e non oltre dieci anni da tale momento (termine ordinario di prescrizione).
In alternativa al credito di imposta, il contribuente (proprietario e locatore nel caso che ci interessa) potrà presentare istanza di rimborso (per un importo pari alle tasse versate con riferimento ai canoni non percepiti) all’Agenzia delle Entrate competente e sempre entro il termine massimo di dieci anni decorrenti dalla conclusione del procedimento di convalida di sfratto.
Ne consegue che occorre prudenzialmente verificare che l’inserimento in dichiarazione del credito di imposta o la presentazione dell’istanza di rimborso non siano effettuati dopo i dieci anni dall’ottenuta convalida di sfratto all’udienza appositamente fissata dal Giudice
